新經濟時代，如何實現酒店資產收益大化？

從增量開發到存量運營，行業變局已然來臨。酒店資產也逐漸走向聚光燈下。針對這一變化，11月29日，在“無界·共生——預鑒未來：前瞻商業投資新趨勢”為主題的2020錦江酒店風尚周投資峰會上，來自地產行業、專業投資機構、第三方顧問和酒店行業的商業領袖聚首峰會圓桌論壇，圍繞“酒店資產增值的未來趨勢”話題各抒己見，從行業大勢、資產增值、資產運營等多個維度，共同探索酒店投資時代先發制勝的有效路徑。

行業大勢

酒店是當前市場下現金收益最高的資產之一

新經濟周期下，盡管中國宏觀經濟增速持續放緩，但酒店業卻逆勢而行，全國各地新開業酒店數量在不斷上升。在這一大背景下，酒店資產被越來越多的投資人和企業注意，酒店的投資趨勢成了大家關心的問題。此次峰會圓桌論壇環節，在邁點網副總裁丁曉宇先生的主持下，錦江酒店集團總裁周奎先生、漢京集團總裁陳鐵身先生、戴德梁行大中華區副總裁程家龍先生、浩華管理顧問公司董事蔣海峰先生、光大安石投資部高級副總裁蔡逸寧先生，共同就酒店資產增值的未來趨勢做深入探討。

2020錦江酒店風尚周投資峰會圓桌論壇

作為戴德梁行大中華區副總裁，程家龍先生曾參與國內多個城市的幾十個城市綜合體等重要房地產項目的前期策劃及定位研究工作，在地產行業頗負盛名。此次論壇，他聚焦于整體的商業領域和資產領域，分析在這一大環境下，投資者所應有的角色變化，并對業主和投資者做出一些規范性建議?！爸袊洕l展經過幾十年的高速增長，可能存在增速相對放緩的現狀，但有關當下經濟發展的一些悲觀論調，我并不予以認同。一方面，從我們過去幾次發布的中國城鎮化白皮書來看，城鎮化水平仍然會不斷提升，與此同時在消費升級的作用下，中國經濟將迎來新的希望。另一方面，人口增長也會對經濟的發展產生積極的影響。我相信，地產行業通過有效的運營方式將會迎來新機遇，而消費升級也給我們帶來更多的投資機遇。”

戴德梁行大中華區副總裁程家龍先生正在發言

對此，光大安石投資部高級副總裁蔡逸寧先生表示認同。有別于單一策略的地產投資基金，光大安石的一個重要特點是在投資實踐始終審時度勢，既重視具體項目機會，也遵循宏觀指導的原則。蔡逸寧先生認為，從增量開發到存量運營，縱觀整體的行業投資，地產投資在防御性資產中是一個非常優質的選擇。而在地產資產類別中，酒店投資不失為一個高收益的選擇。從2018年起，光大對于酒店資產，尤其是中端酒店的投資也同樣起于對宏觀經濟及市場的分析。蔡逸寧先生指出，在宏觀經濟充滿不確定性的背景下，資金配置開始向追求絕對增值轉向追求高現金回報，而酒店恰好是當前市場下現金收益最高的資產之一?！拔覀儗频陿I投資充滿興趣，愿意展開進一步的深入研究，包括尋求跟錦江酒店這樣的酒店管理品牌的合作契機。”作為第三方管理公司的代表，蔣海峰先生亦認可這一觀點：“中國人口眾多，再加上人們對美好生活的希冀，可見酒店資產行業的潛在空間之巨大。”蔣海峰先生是國際知名的酒店顧問公司浩華的董事，曾先后參與了400多個酒店投資及資產管理類的顧問項目。

光大安石投資部高級副總裁蔡逸寧先生

有關酒店資產的重要性，錦江酒店集團總裁周奎先生作為酒店行業的代表也給予充分認可。他表示，隨著經濟社會的發展和城市化進程的加快，房地產已經成為中國經濟增長的引擎和國民經濟的重要支柱產業?！爸袊丝诨鶖档凝嫶?，細分市場需求的不斷增多，都讓我對酒店行業的前景保持樂觀態度。今年，錦江酒店中端酒店將在原有的逾3000家的基礎上，迎來整體超1200家的簽約量。春種秋收，一年1200家的成績，這背后不只是運氣，更有內在的原因?！?/p>

資產增值

深耕資產價值，發力中端酒店品牌

存量時代，在酒店業態被普遍看好的大環境下，如何以中端酒店為切入點，發揮應有的資產價值？漢京集團總裁陳鐵身先生以業主代表兼資產持有方身份，提議對酒店資產增值問題展開探討?！皬姆康禺a經營角度出發，商業地產的難點和痛點主要是估值過高。細究其背后原因，其實是投資的邏輯沒有理順。當開發商轉戰商業地產的經營，需要摒棄過去一心想著高回報的心態，嘗試建立起商業地產的投資理念和邏輯?！标愯F身先生說。

?程家龍先生也表示，存量時代的到來，意味著快速暴富的時代已然過去。在這一大背景下，酒店運營的重要性日益凸顯。蔡逸寧先生從投資者角度出發，對中端酒店的發展趨勢再次給予認可。他表示，中端酒店的市場前景主要基于兩大考量，一是中端酒店市場本身，在國內的供應鏈相對不足；其次，隨著中產階級的崛起，中端酒店的需求也隨之不斷擴大，存在較大的市場空白。

周奎先生則結合錦江酒店集團自身的發展經驗，對酒店資產管理如何發揮價值做出回答。他表示，酒店資產的價值創造要基于消費者的價值訴求、內心喜好，進而來打造及運營品牌?！捌放?、會員和運營是關鍵。品牌和會員是相輔相成的。我們要發揮酒店品牌勢能，為酒店起引流作用。流量最終會落地在每間房每個客人的服務身上。慢慢地，我們從追求單房效益轉變為追求單客效益，通過這一系列的精細化運營，最終保證資金回收的可能性?！?

論壇主持人丁曉宇先生也對運營在酒店資產增值過程中的重要作用表示認同：“存量時代，品牌運營顯得尤為重要，通過運營可以有效盤活存量物業，在同一物業布局多業態的商業形態，讓存量物業更有價值。我們需要將同樣具有巨大缺口的中端酒店市場與地產存量市場進行有機融合，一方面由地產提供優質物業，另一方面酒店品牌提供優質體驗和內容以及后期高效運營，通過在同一物業布局多業態的商業形態，實現物業的使用價值并提升未來的資產價值?！?/p>

運營管理

提升品牌溢價能力，酒店資產管理該怎么玩

面對消費市場的變化，品牌方、業主方、酒店方如何適應新的發展階段，攜手實現更高的品牌溢價，進而達到收益的最大化呢？陳鐵身先生將答案指向了城市更新。“城市更新即舊城改造，它對城市的空間、功能、產業布局、生活方式等產生深刻的影響，無疑是一個巨大的風口。其中，不乏一些老舊的物業地處黃金地段，片區規劃相對成熟，相信在城市更新的作用下，能夠對整體的投資效益起到巨大的杠桿作用?！蓖瑫r，陳鐵身先生指出，在所有的商業管理選擇當中，相比寫字樓與商業，酒店行業具備更為成熟的運營能力和潛力。”

漢京集團總裁陳鐵身先生正在發言

對此，蔡逸寧先生也表示認可，并進一步解釋道：“酒店行業運營能力的相對成熟，受益于其整體的規模和連鎖化程度。以錦江酒店為例，集團旗下擁有上千家酒店，任何的商業業主都達不到這樣的規模。因此，錦江酒店所遇到的挑戰和問題，也是我們所無法想象的。在運營的過程中，集團所積累起來的資源、培養的團隊和其所形成的可復制的經驗，對于每一位業主方和投資方，都是非常寶貴的財富?！?

程家龍先生認為，各方想要達到收益的最大化，就必須考慮酒店投資的“寬度”和“時間”。寬度，即酒店投資的理念層面，酒店品牌對于商業物業的投資意義一直存在，它在綜合體項目中是流量的入口。其次，對投資人而言，受限于利潤成本的不斷降低，周期的持續縮短，所以需要更為精準的收益測算和更為精細化的分工方式。?

蔣海峰先生則在成本效率運營之外，著重強調對產品的重視。“整個行業的基礎是產品，包括產品要求、服務要求等。未來十年，我們身處一個重要的拐點，中華民族要創造出屬于自己的酒店品牌，要有能力創造價值，要走向世界，”

浩華管理顧問公司董事蔣海峰先生

周奎先生對蔣海峰先生提出的產品論點深表贊同：“品牌往下深入是產品，其次是系統。不管是錦江酒店還是其它品牌，每個公司都是一個完整的系統。系統之下，我們才能提交合適的解決方案。由于市場是一個動態的過程，它在不同的時間存在不同的需求，這就要求系統具備靈活性和創新性，這一點很關鍵。我們對成本的控制是一個系統工程，需要長期的經驗累加和賦能效果的加持。我格外看好投融公司，希望他們今后越做越大。另外，綜合錦江酒店自身的業務情況來看，細分的產品，也是激活資產的關鍵?！?/p>

正如周奎先生所言，作為中國最具創新影響力的企業之一，錦江酒店集團在專注體驗消費領域的基礎上，深入消費者真實需求，從獨特的出行與休閑生活體驗和價值訴求出發，打造會員和品牌創建兩大戰略平臺，始終致力于為消費者提供豐富的體驗生活圈：“我們要真正為顧客創造價值，盡管在過程中，不是每件事都做得非常完美，但是我們在不斷地優化，包括品牌、開發和運營。我相信時間的力量，未來我們會更好！”